Доля в квартире. Кому и как продать?

Трехкомнатная квартира Петровых была оформлена на всех членов семьи. Мама, папа и трое сыновей. После женитьбы старшего, Алексея, невестка поселилась в их квартире. Но жизнь в большом семействе не заладилась. Молодая семья решила уехать в другой  город и начать отдельную жизнь. Первоначальный взнос на новое жилье планировали получить с продажи доли Алексея в трехкомнатной квартире. Алексей быстро нашел покупателя среди своих давних знакомых. Получил деньги и обратился вместе с приятелем за государственной регистрацией сделки в Росреестр. Однако сделку приостановили из-за существенных нарушений. Каких?

Первое: Алексей нарушил требования законодательства при продаже доли постороннему лицу. Если вы продаете долю в квартире, то вы обязаны предложить сначала купить ее всем сособственникам этого жилья. Они имеют право преимущественной покупки. То есть Алексей в первую очередь должен был предложить маме, папе и двум братьям купить у него долю в квартире. Цена и условия покупки не должны отличатся от тех, на которых он предлагал купить своему приятелю.

Второе: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Алексей должен документально подтвердить, что он предупредил всех сособственников о своем желании продать долю, например, отправив об этом извещение почтой или через нотариуса. Доказательством извещения могут стать, например, ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.

Третье: если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае с Алексеем родители и братья отказались от права покупки, о чем предоставили нотариально заверенный документ, отказ можно оформить и в Управлении Росреестра по ЧР. Только после предоставления этой бумаги регистрацию сделки возобновили, и доля в квартире была благополучно продана.  Если бы кто-то из родных Алексея дал согласие на покупку его доли, то Алексею пришлось бы ждать целый месяц. За это время тот, кто захотел купить такую долю, должен был оформить с Алексеем договор купли-продажи и подать соответствующие документы в Управление Росреестра по ЧР. Документы можно принести и в Кадастровую палату.                 Многие в такой ситуации могут подумать, что раз они  согласились купить долю, то продавец будет ждать его вечно и продать другому никогда не сможет. Это ошибочное предположение. Через месяц, если не предприняты какие-то шаги (оформление договора купли-продажи или отказ от покупки), владелец доли может смело продать ее постороннему лицу. И сделка будет зарегистрирована.

Стоит запомнить, что если преимущественное право покупки было нарушено, то другой участник общей собственности вправе выйти с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по заключенному с посторонним договору купли продажи. С таким иском можно обратиться только в течение 3-х месяцев.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации  договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру:

1) заявления о государственной регистрации (в оригиналах): права продавца (при отсутствии такой регистрации в ЕГРП), договора и перехода права (представляет продавец), договора и права (представляет покупатель);

2) документ об уплате государственной пошлины;

3) документ, удостоверяющий личность (например, паспорт);

4) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приобретении жилого помещения, зарегистрированный в БТИ, справка о выплате пая, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);

5) кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (не требуется, если ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

6) договор купли-продажи (подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов, если договор совершен в простой письменной форме);

7) передаточный акт (при наличии);

8) справка о лицах, проживающих в жилом помещении (выписка из лицевого счёта), заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

9) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением), либо документы, подтверждающие отказ собственников от преимущественного права покупки доли (при продаже постороннему лицу);

10) нотариальное удостоверение согласия другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится (не поступает) в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов).

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию представляются и иные документы.

Е. Карпеева, руководитель Управления Росреестра по ЧР.