Обезопасьте себя при покупке жилья




Покупая квартиру или любое другое жилое помещение, самое главное  - проявить осмотрительность и стать добросовестным покупателем. Именно добросовестный приобретатель в силу Гражданского кодекса РФ вправе воспользоваться защитой от иска собственника имущества. А также может иметь право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Разумеется, добросовестным не может стать тот, кто знал о препятствиях к продаже квартиры и, тем не менее, приобрел ее.

 Каждый должен понимать, что распорядиться правом на какой-либо объект, в том числе и на жилое помещение, может только собственник. Только он вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. В том числе продавать свое имущество в собственность другим лицам. Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником жилого помещения.

Все сведения в одной выписке

Прежде чем приобретать недвижимость, советуем обратиться в Управление Росреестра по Чувашской Республике, где можно получить массу полезной информации, например, действительно ли продавец является собственником квартиры, не наложен ли на квартиру арест, не находится ли она в залоге? По закону, каждый желающий вправе получить ряд сведений о любом объекте недвижимости.  В выписке об объекте указываются фамилия, имя, отчество правообладателя, адрес, площадь, назначение объекта, сведения о зарегистрированных правах. Кроме того, можно узнать, есть ли какие-либо препятствия для совершения сделки, – это может быть неоконченный судебный спор, притязания со стороны других лиц, наложенный арест, нахождение под залогом или другие ограничения. Информация об объекте предоставляется непосредственно в день подачи заявления. Для получения информации достаточно подать заявление, внести оплату (для граждан размер такой платы составит 200 рублей) и предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт). Выписка из ЕГРП выдается и через портал Росреестра в электронном виде на сайте www.rosreestr.ru. Оплата производится через мобильный телефон, QIWI-кошелек или терминал (размер такой платы составит 150 рублей).

Следует учитывать, что ЕГРП ведется с января 1999 года. До этого времени регистрацию прав на жилые помещения осуществляли органы технического учета и инвентаризации (БТИ).  Удостовериться, что продаваемая недвижимость принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом, можно, попросив его предъявить правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т.п. Изучая соответствующий документ, важно помнить о том, что наличие права у продавца подтверждается договором, на котором совершена уполномоченным органом удостоверяющая надпись о регистрации сделки и регистрации права, скрепленная подписью должностного лица и печатью.

- Вы собственник?  - Я за него!

После выяснения, кто является собственником квартиры, необходимо помнить, что он не всегда может лично осуществлять продажу вследствие разных обстоятельств. Так, законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, усыновители и опекуны, полномочия которых удостоверяются свидетельствами о рождении или усыновлении. Представители лиц, признанных судом недееспособными, - опекуны, чьи полномочия основаны на судебных решениях или актах о назначении таких лиц опекунами. При покупке жилого помещения у лица, за которого действует законный представитель, необходимо знать, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ опекуны, усыновители и родители вправе продать квартиру подопечного только с согласия органа опеки и попечительства. Согласие может быть дано лишь при выполнении обязательных условий.

Рассмотрим ситуацию из жизни. Тамара Петрова является опекуном своего двухлетнего внука - страшная авария унесла жизни его папы и мамы. Бабуля все хлопоты по воспитанию взяла на себя. У Егора осталась однокомнатная квартира в Казани. Сейчас он живет в Чебоксарах в бабушкиной двушке, в которой проживают еще три человека. Тамара Петрова решила продать квартиру в Казани и купить здесь жилье побольше, чтобы всем было удобно. Совершить эту сделку разрешили только при условии одновременной покупки на имя Егорки доли в квартире (не меньше имеющейся ранее площади). При этом до момента регистрации права собственности на долю в указанной квартире на его имя переход прав к новому собственнику осуществлен не был.

Доверяю продать

Продажа квартиры может быть осуществлена представителем собственника по доверенности - письменному уполномочию, выданному собственником недвижимого имущества. Доверенность на госрегистрацию (в том числе и регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально. Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры с представителем собственника желательно убедиться, что указанный представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. При этом обратите внимание на следующие моменты:  фамилию, имя, отчество, дату рождения, место жительства собственника и его представителя; полномочия представителя на продажу жилого помещения, на представительство в органах государственной регистрации; срок действия доверенности (не более 3 лет). Если в доверенности срок не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Поскольку отменить доверенность владелец квартиры может в любой момент или он может скоропостижно умереть, или его признают недееспособным, безвестно отсутствующим, то работать с доверенными лицами очень рискованно. Лучше заключать договор купли-продажи именно с собственником жилья, а также взять у него расписку в получении денежных средств за квартиру.

Договор дороже денег

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если не соблюсти форму договора продажи, это может повлечь его недействительность. Не считается заключенным договор, если в нем отсутствует хотя бы одно из следующих условий: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже; условия о цене; перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование.  Последнее условие остается актуальным, несмотря на то, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Однако жилое помещение может быть обременено правами на пользование не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан, получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивенцем, отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа. Кроме того, для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством, либо оставшихся без родительского попечения, установлено правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае, если подобных лиц нет, то договор должен содержать положение о том, что лица, сохраняющие права пользования отчуждаемой квартирой, отсутствуют.

Квартира супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это положение относится и к приобретенному за счет общих доходов супругов недвижимому имуществу, независимо от того, на имя кого из супругов внесены денежные средства.  Иное может быть установлено только брачным договором. Таким образом, покупатель обязан потребовать согласие супруга продавца на отчуждение квартиры. В противном случае, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе в течение года со дня, когда он узнал о совершении данной сделки, требовать в судебном порядке признания такой сделки недействительной. Кроме того, в случае отсутствия согласия супруга в госрегистрации сделки и перехода права собственности может быть отказано. Такого согласия не требуется, если квартира, которую продают, приобреталась продавцом до вступления в брак либо была приобретена им по договору дарения или приватизации, а также по наследству или в брачном договоре прописано, что квартира является собственностью только одного из супругов.

Притворная сделка

На практике встречаются случаи, когда под разными предлогами недобросовестные риэлторы или сами продавцы предлагают при покупке квартиры вместо договора купли-продажи подписать договор дарения либо указать в договоре цену, отличающуюся от той, за которую покупается это жилье. Соглашаясь на данный шаг, необходимо знать, что в таком случае совершается притворная сделка, которая в соответствии с ГК РФ является ничтожной, а значит, недействительной с момента ее совершения.

Финишная прямая

В соответствии с ГК РФ договор продажи жилого помещения и переход права собственности на недвижимость по договору продажи жилого помещения подлежат государственной регистрации. При этом договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации. Несоблюдение требования о госрегистрации влечет его недействительность. Кроме того, право собственности на жилое помещение возникает у покупателя также с момента госрегистрации. Таким образом, госрегистрация является завершающим этапом приобретения прав на недвижимое имущество. Обратиться за регистрацией договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю должны и покупатель, и продавец вместе.

Управление Росреестра по Чувашии.




  Просмотров:  2021  |  Распечатать
Опубликовано:  15 июля 2011


Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.


Пока комментариев нет.

Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.