Кадастровая оценка касается каждого

Земельная реформа, которая началась в 1991 году, позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Одной из форм платы за землю в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации является земельный налог, плательщиками которого признаются организации и граждане, обладающие земельными участками на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. Срок уплаты земельного налога установлен до 1 ноября, в связи с чем в августе 2012 года многие граждане получили налоговые уведомления о необходимости уплаты земельного налога. Сумма земельного налога напрямую зависит от величины кадастровой стоимости, сведения о которой регулярно передаются Управлением Росреестра по Чувашской Республике в Управление Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике. Но многие не знают, что такое кадастровая стоимость земли, как и кем она определяется, а также существуют ли правовые механизмы, позволяющие ее изменить.

Целью государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства) является определение их кадастровой стоимости для целей налогообложения. Кроме того, кадастровая стоимость в отдельных случаях применяется для установления арендной платы, а также определения цены выкупа земельных участков, находящихся в собственности государства.

Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством России в 1999 году, в 2000 году им установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Начиная с 2000 года, были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель. Первый тур государственной кадастровой оценки земель прошел на территории всех субъектов Российской Федерации в 2000-2005 годах.

Ключевым субъектом в проведении кадастровой оценки является оценщик, определяемый по результатам публичных торгов. Он вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки. Подготовленный им отчет об определении кадастровой стоимости является документом, содержащим профессиональное суждение относительно стоимости объекта оценки. Однако сказанное не означает, что получаемая по результатам его работ кадастровая стоимость - это некая абстрактная величина, не имеющая обоснования. Напротив, для проведения оценки оценщик осуществляет сбор и анализ необходимой, существенной для определения стоимости объектов недвижимости информации, изучает количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, получаемые из различных официальных источников, проводит анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков, и анализ рынка земельных участков. Таким образом, определение кадастровой стоимости основывается на анализе рыночной информации об объектах недвижимости.

По сути, кадастровая стоимость объекта - не что иное как его рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. В рамках работ по государственной кадастровой оценке определяется кадастровая стоимость огромного количества объектов, к примеру, объектов оценки земель населенных пунктов - более 470 тысяч. Поэтому определить стоимость всех земельных участков путем определения их индивидуальной рыночной стоимости, учитывающей специфические особенности, например, такие, как заболоченность, размещение на склоне, конфигурация либо произведенные улучшения, и составить отчет на каждый объект просто невозможно. К тому же срок проведения работ по кадастровой оценке ограничен законодательством, согласно требованиям которого отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее 7 месяцев с даты заключения договора на проведение оценки.

Также хочется отметить, что, поскольку рынок недвижимости динамичен, и ценовая ситуация меняется постоянно, законодательство предусматривает проведение государственной кадастровой оценки не реже одного раза в 5 лет, что дает возможность органам исполнительной власти субъектов самостоятельно принимать решение о необходимости проведения государственной кадастровой оценки, например, в случаях существенного изменения уровня цен на объекты недвижимости на открытом рынке, тем самым актуализировать результаты предыдущего тура работ, не дожидаясь окончания 5-летнего срока.

Результаты государственной кадастровой оценки подлежат утверждению Кабинетом Министров Чувашской Республики и обязательному опубликованию в средствах массовой информации. В 2011 году в Чувашии были актуализированы результаты оценки земель сельскохозяйственного назначения (113166 земельных участков) и утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 31.12.2011 г. № 665.

Многие до поры, до времени не задумываются, но результаты оценки касаются не только коммерческих предприятий, но и рядовых граждан, которые ежегодно платят налог на землю исходя из кадастровой стоимости. Особенно актуальной выглядит данная тема в свете того, что налог на имущество (жилые дома, квартиры и т.д.) тоже будет уплачиваться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, которую раньше определяло БТИ. В целях предстоящего перехода к взиманию налога на имущество с кадастровой стоимости объекта на территории республики были проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства (606214 объектов недвижимости), результаты которых утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.12.2012 г. № 586.

Вместе с тем, результаты оценки не всегда устраивали правообладателей земельных участков, единственным выходом для которых в данной ситуации было обращение в суд. Не все граждане решались на судебное оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, в тонкостях которого рядовому гражданину разобраться не просто.

Благодаря поправкам, внесенным в 2010 году в закон об оценке, в указанной сфере произошли существенные изменения, предоставившие возможность внесудебного пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сегодня в случае несогласия с результатами определения кадастровой стоимости достаточно обратиться с соответствующим заявлением в комиссию, созданную при Управлении Росреестра по Чувашской Республике. В состав комиссии вошли представители Управления Росреестра по Чувашской Республике, филиала ФКП Росреестра по Чувашской Республике, Минимущества Чувашии и Национального совета по оценочной деятельности. В комиссии можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости как земельных участков, так и объектов капитального строительства. При этом порядок пересмотра кадастровой стоимости в комиссии для заявителя достаточно прост.

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен по двум основаниям: недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении земельного участка рыночной стоимости на дату проведения оценки.

С заявлением в комиссию может обратиться не только собственник объекта недвижимости, но и любое заинтересованное лицо, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности. Это и граждане, и юридические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, причем последние могут обратиться только в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Во многих регионах заявители уже активно пользуются предоставленным правом.

В целях обеспечения открытости работы комиссии информация, касающаяся деятельности, в том числе график и протоколы заседаний, а также обобщенная информация о принимаемых решениях размещается на официальном сайте Управления Росреестра по Чувашской Республике www.to21.rosreestr.ru в подразделе "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости" раздела "Кадастровый учет". Там же можно найти образцы заявлений для пересмотра кадастровой стоимости и иную информацию о порядке обращения в комиссию.

Необходимо отметить, что указанная возможность пересмотра кадастровой стоимости распространяется только на государственную кадастровую оценку, проведенную не ранее 26 сентября 2010 года, а также на кадастровую стоимость, определенную филиалом Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Чувашской Республике (далее - Кадастровая палата) на основании указанных результатов.

Для того чтобы узнать, во сколько оценили вашу недвижимость, вы можете обратиться в Кадастровую палату и получить справку, которая выдается бесплатно в течение 5 рабочих дней, либо воспользоваться возможностями публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра.

Свои вопросы о работе комиссии вы можете задать специалистам Управления Росреестра по Чувашской Республике по телефону (8352) 34-68-07.

Т. Антонова, начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по ЧР.