Как узаконить землю под домом

Уже без малого четыре года действует упрощенный порядок оформления прав на отдельные объекты недвижимости, так называемая «дачная амнистия». Как показала практика его применения, наиболее насущным является вопрос оформления прав на земельные участки. В городах особенно актуальна проблема приобретения права на земельный участок под жилым домом собственником такого дома.

В настоящее время граждане, к которым перешло право собственности на жилой дом (наследники, покупатели и др.), могут оформить право собственности на земельный участок под своим домом на основании документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности гражданина на жилой дом, либо документа, устанавливающего или удостоверяющего право прежнего собственника жилого дома на земельный участок. При этом приобретение права на земельный участок под домом по документам предыдущего собственника обусловлено рядом требований, предъявляемых законом к таким документам.

Во-первых, документы о предоставлении земельного участка должны быть оформлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 30 октября 2001 г.). Во-вторых, земельный участок должен быть предоставлен для одной из следующих целей: ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В-третьих, правоустанавливающим может быть один из документов: акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления; акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке (например, госакт); выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Зачастую, с учетом последнего пункта, граждане полагают, что подтвердить право на земельный участок может абсолютно любой документ. Однако это далеко не так. Помимо того, что правоустанавливающий документ должен отвечать вышеприведенным критериям, он должен соответствовать требованиям законодательства, действовавшего на момент его издания (принятия, оформления).  В городе земельные участки предоставлялись гражданам по договорам застройки (до 26 августа 1948 года) или договорам бессрочного пользования, а также на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления. Как правило, выданные ранее акты содержали самые разнообразные формулировки о праве: это могло быть и непонятное «частное право», и «пользование», довольно часто вид права отсутствовал вовсе. С принятием закона о «дачной амнистии» подобные погрешности в правоустанавливающих документах легализованы: такое предоставление земельного участка считается предоставлением на праве собственности.

Вроде бы все понятно, процедура оформления прав на земельные участки под жилыми домами за собственниками таких домов действительно упростилась. Однако существуют еще земельные участки, которые раньше находились в сельской местности и с изменением (расширением) городской черты оказались в границах города.

В сельской местности земельные участки (приусадебные участки колхозных дворов) могли быть предоставлены  общим собранием членов колхоза или по решению администрации совхоза, предприятия, организации или учреждения. К сожалению, в большинстве случаев такие протоколы либо не сохранились, либо не были надлежащим образом оформлены.

При отсутствии каких-либо документов в подтверждение права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, в органе местного самоуправления можно было бы запросить выписку из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок. Вместе с тем, в городе похозяйственные книги не велись. Соответственно, выписку из нее можно получить только в отношении земельного участка, включенного в городскую черту, и только в республиканском (муниципальном) архиве. При этом выданная архивом выписка из похозяйственной книги уже не будет соответствовать форме, установленной приказом Федеральной регистрационной службы от 29.08.2006 г. № 146. Кроме того, в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный колхозом (совхозом), можно рассматривать выписки из земельной шнуровой книги, ведение которой  в каждом колхозе для учета общественных земель колхоза и приусадебных участков каждого колхозного двора предусматривалось.

К сожалению, бывают случаи, когда у граждан нет каких-либо документов, устанавливающих или удостоверяющих право на земельный участок. Применительно к земельным участкам, включенным в городскую черту, довольно часто в качестве правоустанавливающих документов граждане представляют подворные списки, выписки из них. Следует отметить, что указанные списки не свидетельствуют о наличии права на земельный участок.  В свое время  данные списки служили основанием лишь для регистрации строений. По таким документам регистрация права собственности на земельный участок даже в упрощенном порядке невозможна. Однако это не препятствует приобретению собственником дома права на земельный участок под принадлежащим ему домом на общих основаниях.

В отсутствие каких-либо документов собственник жилого дома вправе приобрести земельный участок под домом в собственность, то есть выкупить, обратившись с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Право собственности на земельный участок под домом также можно приобрести в силу приобретательной давности (добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет) после установления факта приобретательной давности в судебном порядке.

М. Мартынова, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по ЧР.